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Sábado 17 julio 2OO4

BOE núm. 172

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El Título II se destina a potenciar la oferta de vivienda protegida.

La Ley Foral completa y amplía la actual tipología, distinguiendo viviendas de protección oficial de régimen general y especial, viviendas de precio tasado y viviendas de precio pactado. Se prevén porcentajes máximos de repercusión del precio del suelo sobre las viviendas protegidas, y precios máximos para cada tipo determinados en función de coeficientes que permitan limitar con eficacia y realismo tanto el precio de las viviendas como el del suelo en el que se construyen.

El nuevo tipo de vivienda de precio pactado permitirá ampliar la oferta dirigida a personas de rentas medias que no pueden acceder al actual mercado libre sin hipotecar casi de por vida su capacidad de pago. Este objetivo se plantea de modo que no perjudique la prioridad de la oferta destinada a las rentas más bajas. A tal fin, se contempla un mecanismo de sustitución que incide sobre el segmento de precio tasado, evitando recaer sobre el estándar mínimo obligatorio del tipo protegido de menor precio, el de viviendas de protección oficial. Se fomenta además el incremento de los porcentajes totales de vivienda protegida mediante la exigencia de doblar la capacidad residencial sustitutiva de vivienda pactada con respecto a la sustituida en el segmento tasado. Por añadidura, este nuevo tipo permite a los Ayuntamientos navarros un razonable margen de flexibilidad y responsabilidad al elaborar sus previsiones de vivienda protegida.

Los regímenes jurídicos de las viviendas protegidas se reconducen hacia un alto grado de homogeneidad sustancial, salvando lo que ha de ser realmente característico de cada tipo de vivienda protegida. Entre los regímenes respectivos de las viviendas de protección oficial y de las de precio tasado, median, como diferencias sustanciales, las relativas al precio máximo y los porcentajes reservados en cada promoción conforme al baremo general, sin perjuicio de eventuales peculiaridades técnicas o constructivas. A su vez, las viviendas de precio pactado se equiparan a las de precio tasado, con tres salvedades: la posibilidad de pactar el precio dentro de un límite máximo más elevado que el del resto de los tipos, la opción de convenir condiciones técnicas y constructivas añadidas, y la facultad de establecer un derecho de tanteo convencional a favor del Ayuntamiento.

La Ley Foral pretende fomentar en mayor medida la actividad rehabilitadora de los entornos urbanos y, en especial, los procesos de rehabilitación agrupada o conjunta. Se reconoce prioridad a las actuaciones en áreas calificadas de rehabilitación preferente. Las condiciones exigibles a las viviendas a rehabilitar se regularán conforme a criterios de flexibilidad y progresividad de las mejoras, dentro de los márgenes que permita la legislación básica aplicable, a fin de facilitar en la medida de lo posible su adaptación a las circunstancias peculiares de los cascos históricos.

El fomento del alquiler protegido constituye uno de los ejes de la nueva legislación en materia de vivienda.

Los alquileres con opción de compra pueden configurar una opción particularmente atractiva. Se prevén determinadas condiciones para que puedan ser consideradas actuaciones protegibles a los efectos de la Ley Foral. Se contempla específicamente la posibilidad de impulsar programas públicos en los que parte de los pagos se consideren efectuados a cuenta si finalmente se ejercita dicha opción.

La Ley Foral contiene una habilitación legal expresa para obtener viviendas a precios de mercado cuyo uso pueda ser objeto de cesión posterior a precios protegidos, partiendo de considerar que el coste de esta solu-

ción presenta ventajas con respecto a la opción de construir «ex novo».

Los Programas para la Juventud facilitarán alquileres con posibilidad de acceso a la propiedad, adaptándose, en su caso, a los cambios de circunstancias familiares de los jóvenes, una vez cumplidos los requisitos exigidos de ahorro previo.

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El Título III afecta a las condiciones de acceso a la vivienda protegida. Se permite, por primera vez, tener en cuenta el patrimonio, configurándolo, llegado el caso, como una causa de inadmisión en los procesos de adjudicación cuando su valor haga claramente posible el acceso a vivienda sin necesidad de ayudas públicas.

El censo establecido por la presente Ley Foral centralizará datos relativos a la demanda de vivienda protegida, promociones, requisitos, plazos de solicitud, informaciones sobre baremos, así como cuestiones de interés para elaborar estudios, propuestas y proyectos en materia de vivienda. Estos datos, en particular los relativos a los plazos de solicitud, requisitos y baremos, servirán también para informar a los ciudadanos interesados en optar a viviendas protegidas. Se harán públicos por medios informáticos, a fin de que cualquier interesado pueda conocerlos con facilidad.

El baremo obligatorio, previa convocatoria pública, constituye una innovación clave de la Ley Foral. Sólo se exceptúan las promociones de una única vivienda unifamiliar para uso propio, las adjudicaciones que se deriven de programas específicos de integración social, las destinadas al alquiler y las tipologías especiales previstas en la disposición adicional sexta, que se adjudicarán conforme a los criterios previstos en su reglamentación específica.

El proceso de valoración conforme al baremo consta de tres fases. En la primera se distribuye el número total de viviendas de las promociones a adjudicar conforme a las reservas previstas. Además de los realojos que procedan, para las promociones de más de 33 viviendas, se contemplan reservas para minusválidos, víctimas del terrorismo, víctimas de violencia de género y familias numerosas. El resto -la totalidad, en el caso de las promociones de 33 o menos viviendas- puede distribuirse entre empadronados en cualquier municipio de Navarra y, en su caso, empadronados en el municipio de ubicación de la promoción con al menos dos años de antigüedad. Esta última reserva puede afectar a las edificaciones sobre terrenos municipales obtenidos por cesión obligatoria y gratuita.

Dentro de cada reserva, las viviendas protegidas se distribuirán en función de los tramos de renta, primando a los tramos inferiores.

En materia de ayudas a las actuaciones protegibles, algunas de las principales novedades radican en el incremento de los plazos de amortización de préstamos cualificados y en la posibilidad de utilizar como medida de ayuda la vía del descuento sobre el precio de venta o renta.

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