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Lunes 7 abril 2008

BOE núm. 84

esta técnica se evita caer en una regulación de tipo reglamentario, impropia de una norma de derecho privado y limitativa de la libertad civil. La ley responde aquí a la ejecución de una política agraria propia y ajusta el derecho vigente a la realidad territorial, económica y sociológica del campo en Cataluña.

Entre las disposiciones generales, cabe destacar además que la ley recoge como estándar de diligencia en la ejecución de los contratos la obligación de cultivar según uso y costumbre de buen payés, cláusula inmemorial en los contratos de cultivo en Cataluña.También se dispone que los riesgos de la actividad de cultivo no repercutan en las obligaciones de las partes en la medida en que estos son asegurables. En materia de forma, se establece la obligatoriedad de formalizar los contratos por escrito y el derecho de cada parte a exigir de la otra la documentación en escritura pública del contrato.

El capítulo segundo regula el contrato de arrendamiento rústico, que constituye el cuerpo central de la ley, con un grueso de veinticinco artículos, agrupados en seis secciones. La sección primera contiene dos artículos que establecen los derechos y las obligaciones de las partes, que son el arrendador o arrendadora y el arrendatario o arrendataria. Destaca la previsión de que el arrendatario o arrendataria, de conformidad con el carácter calificado del arrendamiento como rústico, tiene la obligación de cultivar la finca, pero con el derecho a determinar el tipo de cultivo que más le convenga. En la sección segunda, dedicada a la renta, la ley establece el principio de que esta debe consistir en dinero, aunque también puede pactarse una cantidad de frutos, que en ningún caso puede ser alícuota o proporcional de los que se obtengan. Sin embargo, las partes pueden pactar que, en vez de una renta, la contraprestación del arrendatario o arrendataria por el uso de la tierra consista en la realización de mejoras en la finca. Se tiene en cuenta también la actualización de la renta de acuerdo con lo que hayan previsto las partes y, si no, de acuerdo con el índice de precios percibidos agrarios. Finalmente, se impone al arrendador o arrendadora la obligación de entregar al arrendatario o arrendataria un recibo de la renta pagada.

En cuanto a la duración de los contratos, la regla es la libertad de pacto, en ausencia del cual la duración del contrato es de siete años. En materia de prórroga del contrato, este se considera prorrogado por períodos de cinco años si una de las partes no avisa a la otra de su voluntad de darlo por extinguido al menos un año antes del vencimiento. En cualquier caso, el plazo de duración se entiende establecido en beneficio del arrendatario o arrendataria que, por cada anualidad, puede comunicar al arrendador o arrendadora su voluntad de poner fin al contrato y abandonar el cultivo de la finca.

La sección cuarta se ocupa del régimen de gastos y mejoras o inversiones en la finca mientras dura el contrato de arrendamiento. La ley adopta una posición que, respetando lo que deriva de obligaciones legales, administrativas o establecidas por sentencia judicial, además de la actividad de cultivo y de la obligación de mantener la finca en el estado en que se recibió, deja un margen a las partes para que organicen como crean mejor este ámbito del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la extinción del contrato, la sección quinta establece las causas, que incluyen las de resolución por incumplimiento, así como las disposiciones necesarias para subvenir tanto a la sucesión del arrendador o arrendadora como la del arrendatario o arrendataria. Sobre las causas de incumplimiento, corresponde a los tribunales de justicia apreciar su carácter de sustanciales a efectos de la resolución. En cualquier caso, se explícita legal-mente el principio de respeto al ciclo productivo del año agrícola en lo que concierne a la extinción y la liquidación del contrato. En relación con el posible cambio de calificación urbanística de la finca, se ha considerado que no era

preciso establecer ninguna disposición específica. El arrendamiento rústico de una finca calificada como suelo urbano o urbanizable es posible en el marco de la ley, en la medida en que las partes pueden pactar libremente la duración del contrato, de acuerdo con el artículo 17. El cambio de calificación urbanística de la finca o la decisión de modificar su destino por urbanización o edificación no son decisiones que se adopten y se ejecuten sin previsión y en un plazo de tiempo breve; se ha entendido que, desde un punto de vista económico, no tiene sentido excluir estos arrendamientos de la ley ni prever sus causas específicas de extinción. Queda siempre abierta la posibilidad de poner fin a la relación de arrendamiento antes del fin del plazo legal o pactado por acuerdo de las partes con indemnización para el arrendatario o arrendataria.

La sección sexta regula la preferencia adquisitiva del arrendatario o arrendataria sobre la finca arrendada, que se ejerce mediante los derechos de tanteo y retracto. La ley parte del principio de que el arrendatario o arrendataria debe tener el derecho de acceder a la propiedad con preferencia en caso de que el propietario o propietaria decida disponer de la misma. Sin embargo, estos derechos no se establecen de forma absoluta, sino solamente en favor de los cultivadores que se califican de directos y personales, dando por sentado que los que no lo son deben poder negociar igualmente la concesión de estos derechos en el momento de formalizar el contrato o bien pueden negociar la adquisición directa de la finca en caso de venta a un tercero. La decisión de esta política jurídica parte de la constatación de que la práctica totalidad de los arrendatarios que ejercen de forma directa y personal el cultivo de la tierra son a su vez propietarios de suelo agrícola. Con esta medida se quiere fomentar el mantenimiento y el crecimiento de las explotaciones agrarias que ya existen.

Los capítulos tercero y cuarto regulan los contratos de aparcería, que incluyen la masovería, el arrendamiento con finalidades de conservación del patrimonio natural y el contrato de arrendamiento para pastos. Estos contratos se rigen de forma principal por lo que hayan pactado las partes y, subsidiariamente, por las disposiciones relativas al arrendamiento.

La ley crea la Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo en el capítulo quinto. Con carácter de sumisión voluntaria, esta Junta debe permitir la solución extrajudicial de los conflictos que puedan darse en la ejecución de los contratos de cultivo, con un ahorro claro de costes y de tiempo. El Departamento de Agricultura, Alimentación y Acción Rural, del cual la Junta depende orgánicamente, debe establecer por reglamento su composición, organización y funciones.

El capítulo sexto y último de la ley establece un derecho de adquisición preferente de suelo agrario en favor de la Generalidad, que concreta el componente especial de política agraria que tiene la ley.Tal como sucede en otros ordenamientos próximos, la Generalidad se reserva el derecho de adquirir con preferencia la propiedad rústica que se ponga en el mercado de la tierra, esté o no esté en cultivo o bien arrendada, de forma subsidiaria al derecho que corresponda a arrendatarios y propietarios de fincas colindantes. Considerando que el suelo agrario es un bien escaso, la Generalidad entiende que debe intervenir en las zonas del país en que sea preciso para llevar a cabo una política de adquisición de tierras con la finalidad de preservar el suelo y la actividad agraria. Las demarcaciones territoriales afectadas por esta preferencia adquisitiva y las condiciones para ejercerla, un requisito imprescindible sin el cual no produce efectos la limitación que legal-mente se efectúa del derecho de propiedad, deben establecerse por reglamento.